Ve kterém středočeském městě koupit byt? Srovnali jsme ceny a kvalitu života

Ceny pražských bytů se stále drží vysoko. Nabízí se tak otázka, zda není výhodnější pořídit si investiční byt nebo vlastní bydlení ve Středočeském kraji. Sestavili jsme žebříček středočeských měst a porovnali, jaká jsou ke koupi bytu nejvhodnější. Zajímalo nás, jak jsou na tom obyvatelé těchto měst s penězi, zda se do nich stěhují mladí lidé nebo jak dlouho trvá cesta do Prahy.

Z hlediska dojíždění do Prahy jsou nejatraktivnějšími městy ve Středočeském kraji Černošice nebo Říčany, odkud se lze dostat městskou dopravou na Václavské náměstí přibližně za 35 minut. Vzdálenost od centra Prahy a dobré spojení se ale významně projevuje na ceně. Nájem za metr čtvereční činí v Černošicích 280 korun. Byt s rozlohou 60 metrů čtverečních by tedy vyšel na 17 tisíc korun měsíčně, což se blíží pražským cenám.

Cena za metr čtvereční se podle dat z portálu Sreality.cz vyšplhala až na 125 tisíc korun, za zmíněný byt by tak zájemce zaplatil 7,3 milionu. Návratnost investice je tedy 36 let. Jinak řečeno, teprve po 36 letech pronajímání se byt zaplatí. Nepočítá se s odhadem růstu nájmu, zároveň ale také ne s daněmi a opotřebením. Růst nájmů může potenciální návratnost zvýšit, zatímco daně ji snižují. Jejich výše navíc záleží na řadě faktorů. Průměrné ceny zároveň ovlivňuje počet nabídek, který v prémiových lokalitách v blízkosti Prahy není vysoký.

Analogickým výpočtem lze dojít v případě Votic k návratnosti 19 let. Cena za metr čtvereční je o 60 procent nižší než v Černošicích a na nájmu lze ušetřit 25 procent. Votice zároveň těží z poměrně vysokého indexu bezpečnosti investice. Index zkonstruovaný s využitím dat projektu Obcevdatech.cz zohledňuje nezaměstnanost, počty exekucí a počet lidí v hmotné nouzi. To jsou rizikové faktory zvyšující pravděpodobnost, že investor narazí na neplatícího nájemníka. 

Podobně je tomu v Mnichově Hradišti, které podle indexu sestaveného HN vychází jako nejvhodnější místo pro koupi investičního bytu. Stejně jako Votice těží z rychlé návratnosti investice a dobrého indexu bezpečnosti. Jediným negativním faktem, může být doba jízdy do centra Prahy. Ta z Mnichova Hradiště trvá pomocí městské dopravy přibližně 1 hodinu a 35 minut. Cesta autem na Černý Most, kde se nachází nejbližší metro, zabere zhruba 40 minut. 

Investice

Ve kterém krajském městě koupit byt? Srovnali jsme ceny, návratnost i kvalitu života

27. 10. 2023 ▪ 4 min. čtení

S dobou dojíždění na tom jsou lépe například Neratovice, odkud se na Václavské náměstí jede přibližně 45 minut. Nicméně podle dalších ukazatelů nemusí nemovitost v Neratovicích znamenat dobrou investici. Jedná se o město s nejnižším indexem bezpečnosti a zároveň se město potýká s odlivem mladých lidí. Se stejným problémem se musí vypořádat také Příbram, Vlašim, Čáslav nebo Sedlčany.

Právě Sedlčany se podle výsledků jeví jako nejméně vhodné místo ke koupi bytu ve Středočeském kraji. Město má podprůměrný index bezpečnosti a nejnižší index migrace, který bere v potaz stěhování mladých a celkový přírůstek obyvatelstva. Sedlčanům do karet nehraje ani poměrně velká vzdálenost od Prahy. Městskou dopravou to na Václavské náměstí zabere hodinu a čtyřicet minut a překvapivě je v Sedlčanech o rok delší návratnost investice než v Říčanech. Cena za metr čtvereční se v Sedlčanech pohybuje kolem 77 tisíc korun, ale nájem za metr činí pouze 190 korun.

Vše se samozřejmě odvíjí od aktuálních statistik, které nemusí moc vypovídat o budoucnosti. Může dojít ke změně, lidé se začnou stěhovat nebo se změní tempo výstavby bytů. Data portálů Valuo a Sreality použitá při výpočtech jsou zároveň průměry a jejich přesnost je ovlivněna i počty inzercí v daném období.