Někdy stojí za to zabrouzdat na internetová fóra, kde své problémy řeší třeba cizinci žijící v Česku. Na Redditu před dvěma týdny rozpoutala diskusi žena cizí národnosti žijící v Praze už osm let, která tvrdí, že investuje, kdy v ETF už má zhruba 48 tisíc dolarů a dalších 28 tisíc drží v hotovosti. Každý měsíc přitom do investic posílá nejméně tisíc dolarů. Matka jí navíc nabízí sto tisíc dolarů na koupi bytu.

Přesto si není jistá, zda v Česku chce zůstat. Praha ji podle vlastních slov začíná unavovat, a i když umí česky, s Čechy si v řadě věcí nerozumí a každých pár měsíců odjíždí do zahraničí, kdy to bere „tak trochu jako formu úniku“. Současně ale přiznává, že má při návratu do Prahy dobrý pocit. Za dva roky navíc může požádat o české občanství. 

A teď její dilema, které zarezonovalo.

Řeší, zda má dál posílat peníze do burzovně obchodovaných fondů, které jí dávají svobodu kdykoli odejít, nebo využít matčinu nabídku a koupit byt ve městě, o němž sama neví, zda v něm chce žít. Rozhodování jí komplikuje pocit, že zatímco její investice sice jedou na vlně složeného úročení, pražské nemovitosti jí stejně utíkají před očima. Jak s tím naložit?

Nedávno jste již předplatné aktivoval

Je nám líto, ale nabídku na váš účet v tomto případě nemůžete uplatnit.

Pokračovat na článek

Tento článek pro vás někdo odemknul

Obvykle jsou naše články jen pro předplatitele. Dejte nám na sebe e-mail a staňte se na den zdarma předplatitelem HN i vy!

Navíc pro vás chystáme pravidelný výběr nejlepších článků a pohled do backstage Hospodářských novin.

Zdá se, že už se známe

Pod vámi uvedenou e-mailovou adresou již evidujeme uživatelský účet.

Děkujeme, teď už si užijte váš článek zdarma

Na váš e-mail jsme odeslali bližší informace o vašem předplatném.

Od tohoto okamžiku můžete číst neomezeně HN na den zdarma. Začít můžete s článkem, který pro vás někdo odemknul.

Na váš e-mail jsme odeslali informace k registraci.

V e-mailu máte odkaz k nastavení hesla a dokončení registrace. Je to jen pár kliků, po kterých můžete číst neomezeně HN na den zdarma. Ale to klidně počká, zatím si můžete přečíst článek, který pro vás někdo odemknul.

Pokračovat na článek

Podle dat Českého statistického úřadu se průměrná realizovaná cena pražských bytů skutečně zvýšila z 69 100 korun za metr čtvereční v roce 2019 na 131 500 korun v roce 2025. Ceny tak vzrostly zhruba o 90 procent a letos v dalším výrazném růstu pokračují.

Nekupovat jen ze strachu

Nejčastější rada diskutujících zněla, aby žena nejprve vyřešila, zda chce v Praze skutečně zůstat. Pokud uvažuje o odchodu do Spojených států, Austrálie, Japonska nebo jiné části Asie, může ji hypotéka zbytečně připoutat k jednomu místu.

Část lidí jí doporučila ještě dva roky počkat, získat občanství, dál investovat a rozhodnout se až potom. Jiní navrhovali odložit nákup o tři až čtyři roky, zvýšit příjem i úspory a později koupit něco většího než malý byt, který by kupovala dnes.

Druhá skupina upozorňovala, že nabídka matky výrazně mění matematiku. Rodinný dar umožňuje použít finanční páku, která je hlavním důvodem, proč může růst ceny nemovitosti působit mnohem rychleji než výnos ETF. 

Objevila se i rada koupit byt, pronajímat ho a dál zůstat v levném sdíleném bydlení. Tím by si „pojistila“ místo na pražském trhu, ale zase by soustředila velkou část majetku do jediné nemovitosti a přidala si starosti s nájemníky, opravami i správou bytu ze zahraničí.

Na čem závisí výsledek

Vychází z toho, že otázka „ETF, nebo hypotéka“ je už sama o sobě trochu zavádějící. ETF je likvidní a diverzifikovaná finanční investice. Vlastní byt je současně investice, spotřeba i dlouhodobý závazek. Poskytuje bydlení, ale vyžaduje úroky, opravy, pojištění a další výdaje.

Kdo by chtěl situaci řešit čistě optikou čísel, může počítat třeba s bytem za 6,2 milionu korun, hypotékou na 30 let s úrokem 4,8 procenta, sedmiprocentním ročním výnosem ETF a čtyřprocentním ročním růstem ceny bytu.

Interaktivní kalkulačka

ETF, nebo byt v Česku? Spočítejte si vlastní scénář

Zadejte cenu bytu, nájem, hypotéku, výnos ETF nebo rodinnou pomoc. Kalkulačka ukáže, kdy vychází lépe vlastní bydlení, pronájem bytu nebo investování v nájmu.

Otevřít kalkulačku

V základním scénáři by po započtení nákladů na koupi vložila do nemovitosti asi 2,8 milionu korun vlastních a rodinných peněz. Hypotéka by činila zhruba 55 procent hodnoty bytu. Samotná splátka by vyšla asi na 17,7 tisíce korun měsíčně, po připočtení údržby a fondu oprav by měsíční náklad vlastníka byl kolem 22 tisíc korun.

Po deseti letech by čistý majetek při životě v nájmu a investování do ETF vyšel přibližně na 7,8 milionu korun. Varianta s koupí bytu asi na 11 milionů korun, tedy zhruba o 3,2 milionu lépe. Neznamená to ale, že byt obecně poráží ETF. Výsledek táhne hlavně rodinný dar a finanční páka hypotéky.

Ještě výrazněji je to vidět ve chvíli, kdy se změní podmínka rodinné pomoci. Pokud by matce bylo jedno, zda její peníze půjdou do akontace, nebo do ETF, srovnání se otočí. Portfolio by po deseti letech vyšlo zhruba na 12,3 milionu korun, zatímco bytová varianta zůstává kolem 11 milionů.

Část diskutujících navrhovala koupit byt, pronajímat ho a dál bydlet levně ve spolubydlení. Pokud by spolubydlení stálo deset tisíc korun měsíčně a byt za 6,2 milionu nesl hrubý nájemní výnos 3,5 až 4 procenta, vytvořila by tato varianta po deseti letech majetek zhruba 12,2 až 12,6 milionu korun.

Zřejmé je, jak citlivé celé srovnání je. Ceny pražských nemovitostí mohou růst rychleji, sazby mohou klesnout, hypoteční páka může být vyšší nebo nižší. Stejně tak se ale nemusí naplnit sedmiprocentní výnos akciových trhů nebo naopak může být výrazně vyšší. Sama autorka příspěvku píše, že má tendenci věci přeanalyzovat. Nejlepší rada z diskuse tak možná nebyla číselná, ale aby si nejdřív ujasnila, zda chce v Praze skutečně zůstat, zejména když jako vysněné destinace uvádí Austrálii, USA nebo Japonsko, kde může být nakonec i bydlení dostupnější.

Pokud vás zajímá investování, přidejte se k investiční komunitě Hospodářských novin a podcastu MoneyPenny na Facebooku nebo Discordu. Odebírat můžete také newsletter Peníze HN. Dorazte také na investiční konferenci FIRE 2026.

Chcete dostávat investiční texty do e-mailové schránky?

Přihlaste se pravidelnému odebírání investičního newsletteru Peníze HN, kde naleznete naše původní analýzy, tipy na dobré čtení nebo glosy analytiků.

newsletter Peníze

Tento článek máteje zdarma. Když si předplatíte HN, budete moci číst všechny naše články nejen na vašem aktuálním připojení. Vaše předplatné brzy skončí. Předplaťte si HN a můžete i nadále číst všechny naše články.

  • Veškerý obsah HN.cz
  • Mobilní aplikace
  • Bez reklam
  • Odemykejte obsah pro přátele
  • Články v audioverzi + playlist
  • Možnost kdykoliv zrušit
za 80 Kč s mobilní aplikací
a bez reklam nebo za 40 Kč bez mobilní aplikace
a s reklamou